Atraso na entrega do imóvel e distrato na compra na planta

O que é o prazo de tolerância de 180 dias?

Quase todo contrato de imóvel na planta tem uma cláusula que permite à construtora entregar as chaves até 180 dias depois da data prometida, sem penalidade. A Lei 13.786/2018 incluiu essa regra na Lei de Incorporações: a tolerância é válida se estiver expressa no contrato, de forma clara e destacada, e não pode passar de 180 dias corridos.

Dentro desse período, em regra, não há multa. O atraso passa a ser relevante a partir do fim da tolerância. Um exemplo: a data prevista era março; com tolerância, a construtora tem até setembro. Se as chaves não forem entregues até lá, a partir de outubro o comprador pode exercer os direitos do atraso.

Um detalhe que costuma passar despercebido: entrega de chaves pressupõe imóvel em condições de uso, com habite-se. Receber um convite para vistoria de um prédio sem ligação de água ou sem elevador funcionando não é o mesmo que ter a obra concluída.

A obra atrasou além da tolerância: o que você pode pedir?

A lei dá ao comprador que não deu causa ao atraso duas opções:

1. Desfazer o contrato: recebendo de volta a integralidade do que pagou, com a multa prevista no contrato, corrigidos, em prazo fixado pela lei após a resolução;
2. Manter o contrato: recebendo, por mês de atraso, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, corrigido, na forma da lei.

O Superior Tribunal de Justiça também firmou teses, em recursos repetitivos, sobre atraso de obra, algumas delas em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida. Entre elas: o prejuízo do comprador pelo atraso é presumido; a cláusula penal moratória, em regra, não se cumula com lucros cessantes; e não se admite a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega, incluída a tolerância. A forma como essas teses convivem com a lei de 2018 depende da data do contrato e do caso concreto.

Quero desistir da compra: quanto a construtora pode reter?

Quando o comprador pede o distrato sem que a construtora tenha culpa, a Lei 13.786/2018 permite que o contrato preveja uma pena, calculada sobre o que foi pago, e que a construtora desconte também a comissão de corretagem. Os limites são:

• Até 25% do valor pago, como regra geral;
• Até 50% do valor pago, quando o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Se o comprador já recebeu o imóvel, podem ser descontados ainda valores como impostos e condomínio do período em que ele teve a disponibilidade da unidade e uma taxa de fruição pelo uso, cujo percentual é fixado na própria lei. Outras despesas só podem ser descontadas se estiverem previstas no contrato.

Esses percentuais são tetos, não valores automáticos. É comum que a construtora apresente uma proposta de distrato com descontos que somam mais do que a lei autoriza, incluindo taxas administrativas sem previsão. Conferir a conta antes de assinar é o passo mais importante.

Patrimônio de afetação: por que ele muda o prazo de devolução

Patrimônio de afetação é um regime em que o terreno, a obra e os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da construtora. Ele protege os compradores se a empresa enfrentar dificuldades, e por isso a lei permite uma retenção maior no distrato.

O prazo para a devolução também muda. Em linhas gerais, quando há patrimônio de afetação, a restituição é feita em até 30 dias depois do habite-se; nos demais casos, em até 180 dias contados do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, a lei prevê que a devolução pode ser antecipada. Para saber qual regra se aplica, basta verificar no contrato ou na matrícula do empreendimento se existe a averbação do patrimônio de afetação.

Meu contrato é anterior a 2018. As regras são as mesmas?

Em regra, não. A Lei 13.786/2018 entrou em vigor no fim de dezembro de 2018, e o entendimento predominante é de que ela não se aplica a contratos assinados antes. Para esses, vale a orientação que o Superior Tribunal de Justiça já adotava, inclusive a súmula que determina a restituição imediata das parcelas pagas no desfazimento do contrato, integral se a culpa for da construtora e parcial se a desistência partir do comprador.

Nesses contratos antigos, o percentual de retenção não segue os tetos de 25% e 50%, sendo definido conforme o caso. A data de assinatura, portanto, é uma das primeiras informações a verificar.

Corretagem, INCC e juros de obra: o que costuma ser discutido

Além da multa e da devolução, alguns valores aparecem com frequência nas discussões de compra na planta:

• Comissão de corretagem: o STJ admite que seja transferida ao comprador, desde que ele tenha sido informado previamente do preço total, com o valor da corretagem destacado;
• Correção pelo INCC: durante o atraso da construtora, a correção do saldo devedor pelo índice da construção tende a ser substituída por índice geral, segundo tese do STJ, salvo se o INCC for menor;
• Juros de obra ou taxa de evolução de obra: cobrados pelo banco no financiamento durante a construção, não devem recair sobre o comprador após o prazo de entrega, incluída a tolerância.

O que fazer antes de assinar o distrato

Reúna o contrato, todos os comprovantes de pagamento, o extrato da construtora e o memorial de incorporação. Confira a data de assinatura, se há patrimônio de afetação, o que o contrato prevê de multa e tolerância, e se a obra está atrasada, porque o distrato por culpa da construtora tem consequências muito diferentes da desistência voluntária. Nunca assine um termo de distrato com quitação geral sem entender cada desconto: depois de assinado, discutir os valores fica mais difícil. Vale lembrar que a análise do contrato nem sempre leva a uma ação judicial; muitas vezes uma contraproposta bem fundamentada resolve.

Perguntas frequentes