Contrato de gaveta: riscos e como regularizar o imóvel no seu nome

O que é contrato de gaveta?

É o nome popular do contrato particular de compra e venda, promessa de compra ou cessão de direitos de um imóvel que nunca foi levado ao cartório. O apelido vem do hábito de guardar o papel na gaveta de casa, e não no Registro de Imóveis. Ele aparece em situações muito comuns:

• a família comprou a casa de um conhecido, pagou em parcelas e nunca fez a escritura para economizar com impostos e emolumentos;
• alguém comprou um apartamento que ainda estava financiado e passou a pagar as prestações no lugar do vendedor, sem avisar o banco;
• o imóvel passou de mão em mão por várias cessões, cada uma num papel diferente, e hoje ninguém sabe exatamente a ordem;
• o lote foi vendido por recibo, com firma reconhecida, e o comprador acreditou que isso bastava.

Em todos esses casos, o nome que aparece na matrícula continua sendo o do antigo dono, às vezes de duas ou três vendas atrás.

Contrato de gaveta tem validade?

Tem validade como contrato entre as partes, mas não transfere a propriedade. O Código Civil diz que, entre pessoas vivas, a propriedade do imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (artigo 1.245). Além disso, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para transferir direitos reais (artigo 108).

Na prática, o contrato de gaveta funciona como prova: mostra que houve o negócio, quanto foi pago e desde quando o comprador está no imóvel. Essa prova é justamente a base para regularizar depois. O que ele não faz é proteger o comprador perante terceiros, como os credores do vendedor, os herdeiros dele ou o banco que financiou o imóvel.

Quais são os riscos de ter um imóvel só com contrato de gaveta?

O risco central é simples: para o mundo, o imóvel ainda pertence ao vendedor. Daí decorrem problemas que costumam aparecer anos depois da compra:

• Dívidas do vendedor: um credor dele pode pedir a penhora do imóvel, porque é isso que consta na matrícula;
• Morte do vendedor: o imóvel pode ser relacionado no inventário como se ainda fosse da família dele;
• Divórcio do vendedor: o bem pode entrar na partilha do casal;
• Venda dupla: quem registrar primeiro uma escritura tende a levar vantagem sobre quem ficou só com o papel;
• Impossibilidade de vender ou financiar: nenhum banco financia a compra de quem não é o proprietário registrado, o que reduz o valor de revenda;
• Financiamento em nome de outro: se o vendedor parar de pagar o banco, o imóvel pode ir a leilão.

Nenhum desses riscos significa que o comprador perde automaticamente o que pagou. Mas cada um deles exige reação rápida e documentos organizados, e todos ficam mais difíceis de enfrentar com o passar do tempo.

O imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo dono?

Pode acontecer, e é uma das situações mais frequentes. O credor do vendedor consulta a matrícula, vê o imóvel no nome do devedor e pede a penhora. O comprador descobre quando recebe a visita do oficial de justiça ou quando o imóvel aparece num edital de leilão.

A defesa, nesse caso, costuma ser feita por embargos de terceiro, ação em que o comprador mostra que tem a posse com base em compromisso de compra anterior à dívida ou ao processo. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite essa defesa mesmo quando o contrato não foi registrado. O ponto sensível é a data: contratos sem firma reconhecida, sem recibos ou sem nenhum registro público podem ser questionados como feitos depois, só para escapar da penhora. Por isso, comprovantes de pagamento bancário, contas de consumo, carnês de IPTU e testemunhas fazem diferença. Se o imóvel já estiver indo a leilão, vale ler também sobre os cuidados no leilão de imóvel, para entender o que o edital precisa informar.

O vendedor morreu ou sumiu: ainda dá para regularizar?

Dá. A obrigação de passar a escritura não desaparece com a morte do vendedor: ela passa aos herdeiros, e o pedido é dirigido ao espólio ou aos sucessores. Se o inventário estiver aberto, o comprador pode informar o inventariante e pedir que o imóvel não seja partilhado como bem da família, ou que a escritura seja outorgada por autorização no próprio inventário.

Quando o vendedor simplesmente desapareceu, a adjudicação compulsória também é possível. No cartório, a notificação pode ser feita por edital quando a pessoa não é encontrada, conforme as regras do Conselho Nacional de Justiça. Se houver disputa com os herdeiros, por exemplo, sobre se o preço foi mesmo pago, o caso tende a ir para a Justiça.

Como regularizar um contrato de gaveta?

O caminho depende de três perguntas: o vendedor coopera? O preço foi todo pago e há prova disso? O imóvel está livre de financiamento? A partir das respostas, as opções são:

1. Escritura com o vendedor: se ele (ou os herdeiros) aceita assinar, basta lavrar a escritura no tabelionato, pagar o ITBI e registrar. É o caminho mais simples;
2. Adjudicação compulsória: se o preço foi pago e o vendedor não assina, some ou morreu, o comprador pede que o cartório ou o juiz faça o registro no lugar dele;
3. Usucapião: se faltam documentos para provar a compra, mas a posse com intenção de dono é longa o bastante, a propriedade pode ser reconhecida pelo tempo;
4. Negociação com o banco: se o imóvel ainda está financiado, a transferência do contrato ou a quitação vem antes de qualquer outra coisa.

Um resumo comparando essas vias está no guia sobre imóvel sem escritura: usucapião, adjudicação compulsória e REURB. A seguir, os pontos que mais geram dúvida em quem tem contrato de gaveta.

Como funciona a adjudicação compulsória em cartório, passo a passo?

Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), a adjudicação pode ser feita no Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, sem processo judicial. Em termos práticos, o roteiro é este:

1. Reunir o contrato de promessa ou de cessão, e todos os contratos intermediários, se houver mais de um;
2. Lavrar a ata notarial num tabelionato de notas, que registra a identificação do imóvel, das partes, a prova do pagamento e a falta da escritura;
3. Protocolar o pedido no Registro de Imóveis, por meio de advogado com procuração com poderes específicos, com certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do comprador;
4. Aguardar a notificação do vendedor ou dos herdeiros, feita pelo cartório, que abre prazo de 15 dias para assinarem a escritura;
5. Pagar o ITBI e apresentar o comprovante;
6. Registro: sem escritura no prazo e sem impugnação que impeça o andamento, o oficial registra a propriedade em nome do comprador, usando o próprio contrato como título.

Dois detalhes da lei ajudam muito quem tem contrato de gaveta: o pedido não depende de o contrato ter sido registrado antes, nem de o vendedor estar com os impostos em dia. E a lei também permite que o próprio vendedor peça a adjudicação, o que resolve o caso de quem vendeu, recebeu tudo e quer tirar o imóvel do seu nome, mas não encontra mais o comprador.

Tenho várias cessões em sequência: o que muda?

Muda a quantidade de prova. O cartório precisa enxergar uma cadeia contínua que ligue a pessoa que está na matrícula até você. Se o dono registrado vendeu para Ana, Ana cedeu para Bruno e Bruno cedeu para você, os três contratos precisam estar no pedido, com a quitação de cada etapa.

O problema aparece quando falta um elo: o contrato do meio se perdeu, ou uma das cessões foi só verbal. Nesses casos, algumas saídas são possíveis:

• pedir ao cedente intermediário uma declaração, de preferência com firma reconhecida, confirmando a cessão e o pagamento;
• buscar cópias em cartórios de títulos e documentos, se algum contrato foi registrado ali, ou em processos antigos;
• avaliar se a usucapião, que não depende da cadeia de contratos, é mais segura.

A lei permite que o pedido seja feito por qualquer dos cessionários ou promitentes cessionários, o que confirma que a cessão sucessiva, por si só, não impede a regularização.

Não tenho todos os recibos. Ainda consigo regularizar?

Às vezes, sim. A prova da quitação não precisa ser um recibo formal para cada parcela. Transferências bancárias, depósitos identificados, declaração de quitação assinada pelo vendedor, mensagens trocadas e até testemunhas podem compor essa prova, sobretudo na via judicial. No cartório, porém, a análise é mais documental: se a quitação não fica clara, o oficial pode exigir complementação ou negar o pedido.

Quando a prova do pagamento é fraca, a usucapião costuma ser o plano alternativo. O contrato de gaveta, mesmo incompleto, ajuda a mostrar que a posse começou com intenção de dono e pode servir como justo título na usucapião ordinária, que tem prazo menor do que a extraordinária. A escolha entre um caminho e outro depende do tempo de posse, dos documentos disponíveis e de quem pode se opor.

O imóvel ainda está financiado: dá para regularizar o contrato de gaveta?

Não da mesma forma. Enquanto há financiamento, o imóvel está hipotecado ou, nos contratos mais recentes, alienado fiduciariamente ao banco. A adjudicação não apaga essa garantia, e o banco não é obrigado a reconhecer quem comprou por fora.

As regras são expressas. No Sistema Financeiro da Habitação, a Lei 8.004/1990 exige que a venda ou cessão do imóvel financiado seja feita junto com a transferência do financiamento, com participação obrigatória do banco. Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 permite ao devedor transmitir seus direitos apenas com anuência expressa do credor. Por isso, o caminho costuma ser um destes:

• transferir o financiamento para o nome do comprador, o que depende da análise de crédito do banco;
• quitar o saldo, com recursos próprios, FGTS quando cabível ou novo financiamento, e depois fazer a escritura;
• em contratos antigos do SFH, verificar se a cessão se enquadra na regularização da Lei 10.150/2000.

Se as prestações estão atrasadas, o risco maior é o leilão. Veja o que acontece nesse cenário em financiamento imobiliário atrasado.

O que a Lei 10.150/2000 diz sobre contratos de gaveta do SFH?

Ela permitiu regularizar as transferências de imóveis do Sistema Financeiro da Habitação feitas entre o mutuário e o comprador até 25 de outubro de 1996 sem a participação do banco, com exceção de contratos de certos planos de reajuste. A condição de cessionário pode ser demonstrada com documentos formalizados em cartório de registro de imóveis, de títulos e documentos ou de notas que mostrem que a transferência ocorreu até aquela data, como um contrato com firma reconhecida na época.

A mesma lei equiparou esse comprador ao mutuário original para quitar antecipadamente a dívida e habilitar o contrato no FCVS, o fundo que cobre o saldo residual de muitos financiamentos antigos, inclusive com uso do FGTS. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o tema em recursos repetitivos (Temas 520, 521 e 522): quem recebeu o contrato com cobertura do FCVS até 25/10/1996 pode discutir o financiamento na Justiça; para cessões posteriores a essa data, a concordância do banco é indispensável para que o cessionário peça a revisão das condições. Para quem comprou depois de 1996, portanto, a negociação com o banco é o ponto de partida.

Quem paga o ITBI e as custas da regularização?

Em regra, o comprador, porque o ITBI incide sobre a transferência que o beneficia, e o comprovante do imposto é um dos documentos exigidos para a adjudicação em cartório. O valor e a base de cálculo seguem a lei de cada município. Quando há várias cessões, vale conferir com a prefeitura se será cobrado o imposto de cada transmissão ou só o da última, porque as regras municipais variam.

Além do imposto, entram na conta os emolumentos do tabelionato (ata notarial ou escritura) e do registro, fixados por tabela estadual, as certidões e os honorários. Existe ainda um custo que não aparece na hora: a demora. Débitos de IPTU, de condomínio ou de taxas que ficaram acumulados no nome do vendedor costumam ter de ser acertados para o imóvel circular normalmente depois.

Como comprar um imóvel com segurança se o vendedor só tem contrato de gaveta?

O ideal é não entrar numa nova cessão sem antes resolver a anterior. Se ainda assim o negócio for feito, alguns cuidados reduzem bastante o risco:

• peça a matrícula atualizada e confira em nome de quem está o imóvel e se há penhora, hipoteca ou alienação fiduciária;
• exija todos os contratos anteriores da cadeia, com prova de quitação;
• tire certidões de ações cíveis, trabalhistas e fiscais do dono registrado e do vendedor atual;
• faça o pagamento por transferência bancária, nunca em espécie sem recibo;
• reconheça firma de todas as assinaturas e, se possível, registre a promessa de compra no Registro de Imóveis, o que, pelo Código Civil, dá ao comprador direito real à aquisição;
• combine no contrato quem será responsável por promover a regularização e em que prazo.

Uma alternativa segura é condicionar parte do pagamento à conclusão da regularização em nome do vendedor, para então fazer a escritura direta.

Quando vale procurar um advogado?

A adjudicação compulsória e a usucapião em cartório exigem, por lei, a representação por advogado. Mas a orientação costuma ser mais útil antes disso: para escolher a via certa, montar a cadeia de documentos, avaliar a situação do financiamento e prever quem pode se opor. Situações que pedem atenção imediata são a penhora do imóvel por dívida do vendedor, a abertura do inventário dele, a notificação do banco sobre atraso e a descoberta de outra pessoa dizendo ter comprado o mesmo imóvel. Você pode enviar os documentos do seu caso pela avaliação do caso em Imóveis, leilões e regularização.

Perguntas frequentes